Depuis dix ans, le PEL ne faisait plus recette en tant que produit de financement d’un projet immobilier, comme l’atteste la baisse de 84 % de l’encours des prêts adossés à ce type de plans. Les vieux PEL se sont progressivement transformés en produits de placement valables, profitant de la largesse des taux qui étaient accordés du temps où l’inflation faisait rage. Une réforme s’imposait donc pour lui redonner sa finalité initiale. C’est chose faite avec la parution le 25 février dernier du décret n° 2011-209 relatif aux comptes et plans d’épargne logement. Ce qui ne fait pas toujours l’affaire des épargnants…
n Quels PEL sont concernés ?
Premier élément à retenir : cette réforme ne touche que les PEL ouverts après le 1er mars 2011. Si vous possédez un PEL ouvert avant cette date, il continue à « fonctionner » selon les dispositions en vigueur lors de son ouverture.
n Quelle rémunération ?
Second élément à prendre en compte : la rémunération. Pour ces nouveaux PEL, les modalités de calcul du taux de rémunération sont en effet modifiées. En revanche, il est un point qui ne change pas comparativement aux anciens PEL : le taux de rémunération annoncé à l’ouverture du PEL ne variera pas en cours de route comme le fait celui d’un CEL (compte d’épargne logement). Ainsi, si le taux du PEL est modifié ensuite, la modification bénéficiera uniquement aux nouveaux PEL ouverts après la date de changement.
La seule chose qui change côté rémunération, c’est donc la méthode de calcul. Alors que, pour les anciens PEL, le taux de rémunération (2,5 % depuis le 1er août 2003) était fixé par arrêté des ministres chargés des Finances et du Logement, il est désormais calculé en appliquant la formule suivante :
Taux de rémunération = 70 % taux de «?swap?» (lire encadré) 5 ans + 30 % (taux de «?swap?»dix ans – taux de «?swap?» deux ans).
Une formule un peu déroutante pour les non financiers mais qui a l’avantage, en prenant en compte le taux de «?swap?» à 5 ans, de refléter le coût de refinancement des banques, et en faisant une péréquation entre le taux de «?swap?» à dix ans et celui à 2 ans, de tenir compte des anticipations de hausse des taux. À noter, que quel que soit le résultat de cette équation, le taux offert ne pourra être inférieur à 2,5 %.
n Quelle fiscalité ?
Pas de changements, pour l’instant, en matière d’imposition sur les revenus. La rémunération de vos anciens PEL n’est pas taxée au titre de l’impôt sur le revenu pendant les douze premières années d’épargne. Ensuite, les nouveaux intérêts sont fiscalisés. Il en sera de même pour les nouveaux PEL.
En revanche, alors que, pour les anciens PEL, les prélèvements sociaux étaient à acquitter à la clôture du PEL ou au plus tard à compter du 10e anniversaire du PEL avec effet rétroactif, ceux-ci seront prélevés chaque année dès le 1er anniversaire des nouveaux PEL.
Pour le reste, pas d’autres changements : le montant de versement maximal demeure fixé à 61 200 euros et, pour bénéficier de la prime, les sommes versées doivent rester bloquées au moins quatre ans.
n Quels droits à prêt ?
Pas de changement non plus en ce qui concerne le calcul du montant du prêt pouvant être accordé et du taux qui sera pratiqué. Ce dernier demeure égal au taux de base augmenté de 1,70 %, soit, dans le cas d’un PEL ouvert avec un taux de rémunération de 2,5 %, un taux de prêt de 4,20 %.
Quant au montant du prêt possible, il est toujours calculé en multipliant par 2,5 (c’est le coefficient maximal de conversion) le total des intérêts acquis pendant la période d’épargne.
Toutefois, le PEL version 2011 et la prime qui l’accompagne sont désormais réservés au
financement d’une opération concernant une résidence principale (la sienne, celle d’un membre de sa famille ou celle d’un locataire). Il n’est plus possible de financer l’achat d’une résidence secondaire ou de tourisme comme c’est encore possible avec les PEL ouverts avant le 1er mars 2011.
La prime d’État est toujours plafonnée à 1?525 euros. Elle est attribuée sans conditions de prêt pour tous les PEL ouverts avant le 12 décembre 2002. Pour les PEL ouverts après le 12 décembre 2002, le versement de la prime d’État n’est effectué que si un prêt épargne logement est effectué, quel qu’en soit le montant. Cette condition devient plus restrictive pour les PEL ouverts à compter du 1er mars 2011 puisque le prêt demandé doit être d’au moins 5?000 euros.
En outre, le montant maximal ne pourra désormais être obtenu que si le projet immobilier financé est « vert », sinon il ne sera que de 1 000 euros.
Par « logement vert », on entend soit un logement neuf bénéficiant du label BBC 2005 (bâtiment basse consommation énergétique), soit un logement ancien justifiant d’un classement A, B, C ou D sur l’échelle de référence du diagnostic de performance énergétique.
n Quelle prime d’épargne ?
Avec ce PEL nouvelle version, le souscripteur d’un PEL qui bénéficie d’un prêt pour le financement des dépenses de construction, d’acquisition ou d’amélioration d’un logement destiné à son habitation personnelle peut se voir octroyer une majoration de la prime d’épargne égale à un pourcentage, par personne à charge, du montant des intérêts acquis pris en compte pour le calcul du montant du prêt. Attention néanmoins : seules ouvrent droit au bénéfice de cette majoration les personnes à charge vivant habituellement au foyer du bénéficiaire.
Pour déterminer le montant de la majoration de la prime des PEL ouverts depuis le 1er mars 2011, le pourcentage par personne à charge est fixé à 10 % du montant des intérêts acquis pris en compte pour le calcul du prêt. Cette majoration de prime ne peut excéder 100 euros par personne à charge vivant habituellement au foyer du bénéficiaire. Le montant maximal de la majoration est porté à 153 euros lorsque le prêt finance une acquisition ou une construction d’un logement labellisé BBC 2005 ou économe en énergie (en classe A, B, C ou D).
n Quelle échéance ?
À compter de la date d’échéance contractuelle (soit entre quatre et dix ans après l’ouverture du PEL 2011), il n’est plus possible de faire des versements. Les droits à prêts (et la possible prime) sont bloqués au niveau atteint à cette date d’échéance. Le plan est « gelé » pour une durée maximale de cinq ans et il continue à être rémunéré au taux fixé au contrat. On dit alors que vous possédez un « PEL échu ».
Pour les PEL ouverts jusqu’au 28 février 2011, cette phase d’attente n’était pas limitée par la réglementation et les personnes pouvaient conserver indéfiniment leurs plans. Ce qui faisait des PEL anciens de très bons placements financiers. Un effet d’aubaine auquel ce PEL nouvelle version met fin, puisque les PEL ouverts à compter du 1er mars 2011 ont donc une durée de vie maximale de quinze ans.
Le retrait des fonds au cours de cette période permet de bénéficier des droits à prêts pendant un an à compter de la date de retrait et dans la limite des cinq ans après l’échéance. Par exemple, si les fonds sont récupérés quatre ans et deux mois après l’échéance contractuelle, le souscripteur devra utiliser ses droits à prêt dans les dix mois restants.
Que se passe-t-il une fois ces cinq années de gel écoulées ? Si les fonds ne sont pas sortis, le PEL se transforme automatiquement en compte sur livret classique (CEL), fiscalisé et rémunéré à l’appréciation de la banque. Les droits à prêt et à prime sont alors perdus.
Il faut d’ailleurs noter que le PEL venant de subir un total relooking, le CEL (Compte d’épargne logement) n’a pas trop subi de modifications, si ce n’est quelques précisions notamment en cas d’utilisation de plusieurs CEL (pour un couple qui achète par exemple, ou si les parents donnent leurs droits à prêt). Dans ce cas, le taux accordé sera égal à la moyenne pondérée des différents taux car, contrairement au PEL, quelle qu’en soit la date d’ouverture, le taux d’un CEL varie au cours de sa détention en fonction de l’évolution des taux.
n Faut-il conserver son ancien PEL ou en souscrire un nouveau ?
Bilan de tous ces changements : que devez-vous faire de votre éventuel ancien PEL ? Tout dépend de l’âge de celui-ci (et donc de son taux) sachant que, de manière générale, même si les nouvelles règles de fiscalité ont, depuis 2006, légèrement amputé la rémunération des vieux PEL, celle-ci reste intéressante.
Si vous détenez un PEL ouvert en (voire avant) 1997, conservez-le. Il ne faut pas prêter attention aux « conseils » de certains soit-disant conseillers financiers qui prétendent que votre contrat est échu et doit être clos (ces anciens PEL peuvent être conservés aussi longtemps que vous le souhaitez ). Le calcul est en effet vite fait : les PEL à 5,25 % ouverts entre février 1994 et janvier 1997 offrent une rémunération nette de 3,4 %, tandis que les PEL à 6 % ouverts avant février 1994 vous rapportent du 4 % net ! Difficile de faire mieux en ne prenant aucun risque. Seul inconvénient : comme ces PEL ont plus de 10 ans, vous ne pouvez plus effectuer de versements... mais seulement les laisser « tourner ».
Quid des PEL à 4,5 % ouverts en 2001 et 2002?? Ils constituent également une solution de placement intéressante puisqu’ils rapportent environ 4 % net par an, et rapporteront de l’ordre de 3,15 % passé leur 12e anniversaire, date fatidique à compter de laquelle les intérêts de votre PEL supportent également l’imposition sur les revenus ou, à défaut, le prélèvement forfaitaire de 19 %. Un taux net qui demeure malgré tout intéressant comparativement aux autres placements sans risque actuellement disponibles sur le marché.
Les autres PEL sont en revanche moins intéressants pour un placement pur, en particulier les plans les plus récents. En effet, pour ces derniers, la prime d’État n’est pas perçue automatiquement, il faut demander un prêt, ce qui vient considérablement réduire la rémunération. Bien entendu, si vous avez un projet immobilier, conservez-le, car le taux de crédit pourra se révéler intéressant à la sortie. Si, en revanche, vous raisonnez en terme de placement, sans doute serait-il judicieux de réorienter le capital acquis vers un autre produit, comme une assurance-vie : il est en effet raisonnable de penser que le taux de rémunération du PEL, hors prime d’État, ne dépassera jamais celui d’un contrat d’assurance-vie en fonds euros.
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