La location meublée s’enorgueillissait de ne pas être soumise à la loi du 6 juillet 1989, réservée aux locations nues. Et si elle devait néanmoins respecter un certain nombre de règles comme l’établissement d’un bail écrit, elle séduisait de nombreux bailleurs pour sa souplesse (par exemple la possibilité de ne signer des baux que d’une année, contre trois ans au minimum pour les locations nues), mais aussi et surtout par le statut fiscal autrefois offert. Mais la loi de finances pour 2009 a durci les conditions d’accès au statut de loueur professionnel et apporté de nombreux aménagements à ce régime à compter de l’impôt sur le revenu dû, au titre de 2009.
En premier lieu, les textes aujourd’hui en vigueur modifient les conditions à satisfaire pour que « la location meublée soit considérée comme exercée à titre professionnel, de façon à exclure de cette qualification ceux des contribuables pour qui cette activité relève en réalité de la gestion de leur patrimoine ».
En deuxième lieu, « ils adaptent les modalités d’application à la location meublée, d’une part, du régime des plus-values professionnelles, d’autre part, du régime de la microentreprise, de façon à rapprocher la charge fiscale qui en résulte de celle qui serait constatée, en revenus fonciers, pour la location nue ».
Enfin, « ils instaurent, dans certains cas, un abattement sur l’assiette amortissable de l’immeuble en contrepartie d’une réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’année de son acquisition, de l’achèvement de sa construction ou de l’achèvement de sa réhabilitation ».
Ces nouvelles mesures, commentées dans l’instruction 4 F-3-0 du 28 juillet 2009 ainsi que d’autres modifications plus techniques, s’appliquent pour la détermination de l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année 2009 et des années suivantes. En conséquence, si vous êtes le bailleur d’un appartement loué en meublé, vous êtes fiscalement considéré comme un chef d’entreprise prestataire de services et donc soumis désormais systématiquement au régime fiscal des BIC. Attention toutefois, sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien (déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison ou réception, même non personnalisée, de la clientèle).
Reste à savoir si vous relevez du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), ou de celui de loueur en meuble non professionnel (LMNP). La frontière entre les deux ? 23 000 euros au minimum (montant des loyers courus, charges comprises, augmentés le cas échéant des indemnités d’assurance perçues en cas de défaillance du locataire) et un total excédant les autres revenus professionnels du foyer fiscal, et vous voilà loueur en meublé professionnel, statut qui conditionne la faculté d’imputer les déficits fiscaux constatés sur le revenu global du foyer fiscal... et qui fait donc tout l’intérêt du montage financier.
Conséquence de cette double condition de revenus : d’une part, difficile d’obtenir ce statut si les revenus du foyer sont pourtant raisonnables et, d’autre part, le risque de passer, d’une année à l’autre, de la qualité de loueur professionnel à celle de loueur non professionnel. Et mauvaise nouvelle supplémentaire : contrairement à ce qu’espéraient les professionnels de la « vente en LMP », les pensions de retraite et rentes viagères (loi Madelin) sont assimilées à des revenus professionnels.
Trop peu d’avantages.
Les lots de consolation prévus par la loi sont, de plus, bien maigres. Ainsi, la loi a prévu que les loueurs en meublé non professionnels pourront bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 5 % du prix de revient de certains investissements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement à compter de 2009. Et ce, notamment au sein de résidences pour étudiants, résidences de tourisme ou établissements d’accueil des personnes les plus fragiles… Un beau cadeau ? Que nenni ! En contrepartie, ces contribuables devront supporter une réduction de 15 % de la base amortissable de leur bien pour la détermination du revenu imposable au titre de la location meublée. Autrement dit, l’État se limite à offrir aux loueurs meublés non professionnelS, un avantage de trésorerie.
Au final, le seul aspect véritablement favorable de la réforme concerne les loueurs professionnels. Ces derniers se voient en effet offrir la possibilité d’imputer, sur le revenu global des trois premières années de location, les déficits constatés avant la livraison de l’immeuble, déficits liés à leurs frais d’emprunt. Sauf que cela suppose d’avoir décroché le Saint-Graal du statut de loueur meublé professionnel dès l’année d’achèvement ou de livraison de l’immeuble et de conserver cette qualité durant les trois années en cause...
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