AVANT la loi LME, les loyers commerciaux étaient tous indexés sur l’indice du coût de la construction (ICC) publié chaque trimestre par l’INSEE. Or celui-ci, entre 2000 et 2009, a augmenté de presque 38 %, soit davantage que le chiffre d’affaires moyen des entreprises et des officines.
Un indice plus adapté a donc été mis en place par un accord interprofessionnel : l’indice des loyers commerciaux (ILC), lui-même composé de trois indices : l’indice des prix à la consommation (IPC, pour 50 %), l’indice du coût de la construction (ICC, pour 25 %) et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur (ICAV, pour 25 %).
Le nouvel indice ILC peut ainsi être appliqué pour les nouveaux baux commerciaux ou pour la révision annuelle ou triennale des baux en cours. Dans le cas d’un bail contenant une clause d’échelle mobile, il est possible également d’insérer un avenant qui fixe l’application de l’ILC. De même, pour tous les baux en cours indexés jusque-là sur l’indice du coût de la construction, un avenant peut être conclu pour appliquer le nouvel indice, mais il faut dans tous les cas, bien entendu, l’accord du bailleur.
Loyer révisé et renouvelé.
Comme l’indice du coût de la construction, le nouvel indice des loyers commerciaux concerne à la fois la révision et le renouvellement du bail. La révision triennale est celle qui intervient tous les trois ans, en principe à la demande du bailleur. Dans ce cas, la hausse du loyer doit s’effectuer en fonction de la valeur locative des locaux, mais dans la limite de la variation de l’indice choisi depuis la dernière fixation du loyer. Toutefois, si la commercialité du quartier a entraîné une hausse de la valeur locative de plus de 10 %, le bailleur peut écarter ce plafonnement et demander une augmentation plus importante. C’est au bailleur d’apporter la preuve des éléments qui justifient ce déplafonnement. Cela pour la révision légale du loyer. Mais l’augmentation du loyer peut être basée par ailleurs sur une clause d’échelle mobile, c’est-à-dire un autre indice choisi au départ. Cet indice doit être en relation avec l’objet du bail et l’activité de pharmacien d’officine. Il peut s’agir, par exemple, de l’indice INSEE de la santé ou de celui des médicaments et produits pharmaceutiques.
La différence avec le système légal précédent est que la clause d’échelle mobile permet un ajustement annuel, et non pas triennal, du loyer. Mais parfois, dans certains baux, la clause d’échelle mobile s’ajoute à la révision triennale légale, les deux systèmes d’augmentation du loyer n’étant pas obligatoirement exclusifs l’un de l’autre.
Indice de la construction ou ILC ?
Concernant, d’autre part, la fixation du loyer lors du renouvellement du bail, le décret du 30 septembre 1953 pose en principe que le loyer doit correspondre à la valeur locative des locaux, mais dans la limite d’un plafonnement résultant de la variation de l’indice intervenue depuis la dernière fixation du loyer. Toutefois, le loyer peut être augmenté et déplafonné s’il y a eu en cours de bail, comme lors de la révision, une modification importante dans la commercialité du quartier. Cependant, il n’est pas besoin ici que cette modification entraîne une variation de plus de 10 % de la valeur locative, comme c’est le cas lors de la révision triennale : il suffit qu’elle entraîne une hausse de la valeur locative, quelle qu’elle soit. Si c’est l’indice du coût de la construction qui est référencé au contrat, c’est la variation de cet indice qui sera prise en compte pour revaloriser le loyer lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail. Si, au contraire, le nouvel indice des loyers commerciaux a été choisi comme indice de revalorisation du loyer, c’est lui qui s’appliquera.
Que faut-il choisir de préférence ? Bien entendu, l’intérêt du pharmacien locataire n’est pas le même que celui du bailleur de l’officine. Sur les dix dernières années, l’indice INSEE du coût de la construction a augmenté de façon très sensible, et le bailleur préférera certainement rester sur cet indice.
Mais ce n’est pas forcément un bon calcul : récemment, l’indice du coût de la construction a baissé, de presque 6 % sur un an, par exemple, pour l’indice du 3e trimestre 2009. L’indice des loyers commerciaux ILC est également orienté à la baisse actuellement, mais dans une moindre mesure que l’indice du coût de la construction : il s’établit à 101,21 pour le 3e trimestre 2009, soit une diminution d’environ 1 % par rapport aux trois derniers trimestres et de 1,22 % sur la dernière année.
Finalement, la grande majorité des loyers commerciaux des pharmaciens étant calculée sur l’indice du coût de la construction, cette situation ne leur est pas forcément défavorable, et il n’est pas sûr que l’application du nouvel indice des loyers commerciaux soit, à l’avenir, plus avantageuse.
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