Conformément à l’ambition du gouvernement de faciliter l’accès des ménages au logement, et notamment des ménages les plus modestes, un dispositif innovant de garantie des risques locatifs (GRL) avait été conçu en 2006, en partenariat étroit avec les organismes sociaux gestionnaires du 1 % logement (devenu depuis Action logement). Mais cette GRL n’a guère eu de succès auprès des propriétaires-bailleurs, ces derniers la considérant comme une assurance réservée aux ménages les plus modestes (ceux qui présentent un taux d’effort supérieur à 33 %). C’est pourquoi le dispositif a été entièrement remanié comme le confirment les trois récents décrets publiés au « Journal officiel » fin décembre.
Ce qui change
Dorénavant, les sociétés d’assurances proposeront un produit unique qui couvrira les propriétaires contre les risques d’impayés de tous les locataires présentant un taux d’effort inférieur ou égal à 50 %. Action logement ou l’État, selon les publics, apporteront une compensation financière aux assureurs permettant de couvrir la sursinistralité liée aux défaillances des locataires les plus modestes. Ce dispositif vise également à responsabiliser les locataires.
En cas d’impayés, un traitement social sera mis en œuvre pour les locataires de bonne foi par Action logement afin de trouver, rapidement, une solution. Ce traitement social sera néanmoins assorti de l’obligation, pour le locataire, de reprendre le paiement (au moins partiel dans un premier temps) des loyers. Si cette condition n’est pas respectée, une procédure classique de traitement judiciaire des impayés sera engagée.
Afin d’éviter toute dérive financière, un dispositif de contrôle des assureurs sera mis en place sur la base d’un suivi d’indicateurs. En cas de dysfonctionnement (comme le non-suivi, par les assureurs, des sinistres), des sanctions, notamment financières, pourront être prononcées à l’encontre des assureurs.
Mode d’emploi
La GRL est un contrat d’assurance conclu entre un assureur et un bailleur, appelé contrat socle. Elle peut être souscrite par tous les propriétaires-bailleurs, personnes physiques ou morales, du parc privé. Pour cela, ils doivent signer un contrat avec une entreprise d’assurances adhérant au dispositif. Les bailleurs doivent s’acquitter d’une prime d’assurance dont le taux est librement fixé par l’assureur mais sans, toutefois, tenir compte de la situation financière du locataire. La GRL s’applique à tous les logements situés sur le territoire français loués nus ou meublés à titre de résidence principale, dont le montant total du loyer mensuel (charges et taxes locatives comprises) est inférieur ou égal à 2 000 euros à la date de souscription du contrat socle. Toutefois, en sont exclus expressément :
– les logements qui, d’une part, appartiennent à des personnes morales (sauf SCI constituées entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus) et qui, d’autre part, font l’objet d’une convention APL (autre qu’une convention signée avec l’Anah ou à l’occasion de l’octroi d’une aide de l’Anah) ;
– les sous-locations ;
– les baux commerciaux, ruraux et professionnels (en cas de bail mixte, le dispositif GRL ne peut couvrir que la partie destinée à l’habitation et ses annexes).
Le contrat socle peut couvrir à la fois des locataires entrants et des locataires en place. Initialement, le dispositif GRL concernait uniquement les locataires ne répondant pas aux critères usuels de solvabilité exigés des assureurs et des bailleurs.
Désormais, tout locataire dont le taux d’effort n’excède pas 50 %, quel que soit son statut professionnel, est éligible au contrat socle.
Le taux d’effort est calculé selon la formule suivante : taux d’effort = loyer mensuel (charges et taxes locatives incluses) / ressources mensuelles. Les ressources comprennent l’ensemble des revenus (revenus d’activités, pensions, allocations familiales ou sociales…), y compris les aides au logement éventuelles versées, des colocataires ou du ménage locataire (c’est-à-dire titulaires du bail et occupant marié avec le titulaire du bail).
Concernant les locataires déjà en place, pour bénéficier du dispositif GRL, le bail doit avoir pris effet au moins six mois avant la date de souscription du contrat d’assurance et il ne doit pas y avoir deux mois, consécutifs ou non, d’impayé total ou partiel de loyer au cours des six mois précédant cette souscription.
Quelles garanties et contraintes ?
C’est dorénavant à l’assureur de vérifier, au regard des pièces justificatives transmises par le bailleur, l’éligibilité du logement et du locataire au contrat d’assurance GRL.
Si c’est le cas, le bailleur sera garanti contre les trois risques suivants : les loyers impayés, les dégradations locatives et les frais de contentieux. L’assureur peut proposer des garanties optionnelles clairement distinctes, dont les primes et les sinistres n’entrent pas dans la couverture proposée par l’Etat.
Pour les locations vides du parc privé, le bailleur ayant souscrit une assurance garantissant les obligations locatives ne peut exiger un cautionnement, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti.
Sachez enfin que les contrats d’assurance individuels souscrits avant le 27 décembre 2009 demeurent valables jusqu’à leur échéance. En revanche, les contrats d’assurance souscrits ou reconduits à compter du 27 décembre sont régis par le nouveau dispositif.
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